L’investissement locatif est très prisé de nos jours du fait de ses avantages, mais il est bien plus complexe qu’il ne le laisse paraître. Plusieurs questions gravitent autour et doivent être considérées. Les questions fiscales sont les plus importantes. En effet, tous ceux qui investissent dans la location se sont forcément déjà posé la question au moins une fois : comment ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs ? Cet article répond à cette préoccupation.
Le déficit foncier : un moyen très efficace !
Vous souhaitez vous soustraire des charges de la fiscalité des revenus locatifs ? Alors, faites du déficit foncier. Contrairement à ce que laisse paraître cette proposition, le déficit foncier ne signifie pas que vous ne gagnerez rien de votre investissement. Au contraire, c’est le moyen le plus sûr pour parvenir à annihiler progressivement votre taux marginal d’imposition et protéger vos revenus fonciers. Il est le mieux indiqué surtout lorsque vous avez eu recours au courtier en banque pour acquérir votre bien.
Le déficit foncier permet de minorer vos impôts sur les revenus locatifs, il répond à une logique toute simple, mais correspond plus aux personnes qui investissent dans un bien immobilier qui doit être rénové. En effet, lorsque vous achetez un appartement vieux de plusieurs années par exemple, vous aurez en principe des travaux à effectuer afin qu’il réponde aux nouvelles exigences en termes d’habitation. Les coûts liés à ces travaux permettront de réduire votre revenu net imposable.
Lorsque vous procédez à la déclaration des revenus locatifs l’année suivant la réalisation des travaux, vous devez prendre le soin d’indiquer de façon exhaustive les travaux effectués sur l’appartement. Cette précision pèse dans la réduction des impôts sur les revenus locatifs. La charge de ces travaux étant conséquente, car compris entre 50 % et 60 % de l’investissement total, vous vous retrouverez en déficit foncier. Vous pourrez ensuite imputer ce déficit sur vos revenus fonciers.
Mieux, lorsque vous ne consommez pas votre déficit foncier, vous êtes autorisés à le reporter sur les dix (10) années suivantes jusqu’à l’épuisement. Comprenez donc que le montant d’impôt en serait considérablement réduit au point de ne plus être un problème pour vous.
Donation temporaire de l’usufruit : une solution envisageable !
La donation temporaire d’usufruit est un véritable outil pour s’affranchir des impôts sur les revenus locatifs. Elle consiste à transférer à une autre personne le droit de louer et de percevoir les loyers découlant d’une maison ou d’un appartement. Ce type de donation est souvent présenté comme un moyen de faire un beau présent. Mais au-delà, la donation temporaire d’usufruit décharge le donateur du paiement de la contribution sur les revenus locatifs en le mettant à la charge du donataire.
Dans ce cas précis, le mieux, est de faire la donation temporaire à votre enfant. En cédant le droit d’usage d’un bien immeuble à un enfant pour garder la nue-propriété, vous allégez votre charge d’impôt sur les revenus locatifs. En effet, par ce procédé, vous sortez temporairement le bien de votre patrimoine imposable, mais au profit de votre progéniture.
Pour profiter pleinement de cette option, il est recommandé que la donation soit effectuée pour une période comprise entre 5 et 10 ans. L’usufruit étant évalué à 23 % de la valeur du bien par tranche de 10 ans, vous devez rester dans cette tranche pour en bénéficier. Au-delà de cette période, l’évaluation de l’usufruit est portée à 46 %.
Aussi, le mieux serait que le revenu foncier annuel total ne dépasse pas la somme de 100.000 euros. C’est la condition pour minimiser totalement vos impôts sur les revenus locatifs en profitant d’un maximum d’abattement puisque désormais, chaque parent peut donner à chacun de ses enfants 100.000 euros en toute franchise de droits. Vous en arrivez à ce que ni vous ni votre enfant n’ayez à payer d’impôt sur le revenu.
Passez à la location meublée : un avantage fiscal net à la clé !
Lorsqu’on parle de location meublée, l’avantage fiscal ne parait pas immédiatement visible. La première vision qui s’impose est celle des contraintes et dépenses que génère une telle option. Pourtant, il faut la dépasser pour avoir le droit de bénéficier d’un régime exceptionnel d’impôts sur les revenus locatifs. Encore connu sous le nom de location meublée non- professionnelle (LMNP), ce type de location place le loueur dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Mais le principe est que le logement doit être véritablement meublé. Il ne suffira pas d’arguer un ameublement sommaire avec un lit, une table et quelques chaises. L’objectif est que le logement doit être immédiatement prêt à l’usage. Vous pouvez faire le choix du régime micro-BIC lorsque les revenus fonciers maximums s’élèvent à 70.000 euros. Grâce à ce régime, vous êtes imposé après un abattement de 50 %.
Cependant, pour défiscaliser vraiment le bien et se décharger des impôts sur les revenus locatifs, il est recommandé d’opter pour le régime réel. C’est le choix qui vous correspond lorsque vos revenus fonciers excèdent le plafond de régime micro-BIC. Il offre l’occasion de déduire les amortissements des biens installés dans le logement. Ce faisant, l’impôt sur les revenus locatifs meublés s’en retrouve naturellement neutralisé. Pour savoir plus sur le calcul d’impôts sur la locations d’un appartement ici.
