SCI et location meublée

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SCI

Vous projetez de vous lancer dans la location meublée et votre bien est détenu en SCI. Voici quelques conseils pour mener à bien votre projet dans les meilleures conditions, et bénéficier au final de tous les avantages de la location meublée (fiscalité allégée par exemple).

Location meublée : pourquoi, comment ?

De plus en plus de propriétaires sont séduits par la location meublée, laquelle représente effectivement une opportunité de générer des revenus locatifs à hauteur de 20 à 25% plus élevés qu’en location nue. La demande est bien réelle, et de plus en plus soutenue, avec les professionnels en mobilité. La location meublée n’est plus le seul apanage des étudiants devant se loger facilement et rapidement. Les professionnels devant suivre des formations longue durée, ou devant assurer une prise de poste rapide, sont aussi très demandeurs de logements confortables, tout équipés, prêts à être habités.

Outre la demande du marché, louer en meublé son logement est pour le propriétaire une solution très avantageuse car il peut bénéficier d’une imposition très légère sur ses revenus locatifs, grâce à la pratique de l’amortissement comptable et la déduction possible de tout ou partie des charges de fonctionnement.

Pour se lancer dans la location meublée, le processus est assez simple. Pour être considéré comme un logement meublé et être loué comme tel, le logement doit répondre à certaines normes (notamment définies dans la Loi Alur de 1995), comme l’équipement mobilier minimum, les habituels diagnostics techniques validant la décence du logement, et le bail annuel liant le propriétaire et le locataire. L’idée étant que le locataire puisse trouver dans le logement tous les équipements nécessaires (équipement de vaisselle et électroménager, mobilier de cuisine, chambre et séjour, couette, etc..) pour y vivre décemment et n’aie à y apporter que ses effets personnels (vêtements, linge de maison).

En cas de location saisonnière une déclaration préalable en mairie est nécessaire, et parfois soumise à réception d’un permis de louer (selon les communes).

Rappel sur ce qu’est une SCI

Le recours à une SCI est chose très courante pour investir à plusieurs dans l’immobilier ou détenir plusieurs biens. L’association de plusieurs investisseurs (au moins 2) permet en effet :

  • d’accéder à des projets immobiliers plus ou moins conséquents ainsi qu’aux modes de financements adéquats
  • de faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier (permettant de contourner ainsi la lourdeur d’une gestion en indivision nécessitant l’unanimité des associés)
  • de partager les bénéfices et les éventuelles pertes

L’objet de la SCI est d’ordre civil (et non commercial), sa vocation repose sur le mode de gestion du patrimoine immobilier. Imposée à l’IR (impôt sur le Revenu) et autorisant les donations successives, cette structure est très appropriée pour transmettre un bien aux héritiers.

SCI et location meublée ?

Lokizi en tant que spécialiste vous accompagne dans la problématique de la SCI et de la location meublée. En cas de mise en location d’un bien détenu en SCI, les revenus dégagés sont soumis à l’impôt foncier, et les associés sont imposés à hauteur de leurs apports respectifs, comme s’ils étaient détenteurs en direct du bien. C’est une solution fiscalement très transparente. Mais qui ne vaut que pour la location nue.

La location meublée est en effet fiscalement considérée comme une activité commerciale et ses revenus sont imposés en BIC, qu’il s’agisse de location touristique ou annuelle. Il y a donc incompatibilité entre la SCI (dont l’objet est civil et interdisant l’activité commerciale), imposée à l’IR (en revenus fonciers), et la location meublée qui est imposée dans la catégorie BIC.

Les services fiscaux tolèrent toutefois un plafond maximal de 10% des revenus du patrimoine exploité en location meublée dans le cas d’une SCI.

Dans le cas où la location meublée représenterait plus de 10% des revenus locatifs générés par la SCI, il existe 2 options possible :

  • Opter pour une imposition à l’IS de la SCI (option irrévocable). Dans ce cas la fiscalité peut être organisée au choix des associés qui décident ou non de se verser les dividendes générés par la location, maîtrisant ainsi leur imposition. Inconvénients de cette option, l’imposition des revenus locatifs s’effectue à 2 niveaux (société puis associés, les éventuels déficits réalisés ne peuvent pas être imputés sur les revenus du foyer fiscal et la plus-value réalisée à la revente est soumise à la fiscalité des sociétés (donc plus lourde…). A défaut de l’option à l’IS, la SCI s’expose au risque de redressement fiscal
  • Modifier le statut juridique du / des propriétaire du patrimoine immobilier concerné : si le bien est détenu en famille il est conseillé (et possible) d’opter pour le statut de EURL/SARL de famille (Entreprise / Société à Responsabilité Limitée) avec imposition sur le revenu.

Avant d’investir et/ou de proposer leur(s) bien(s) en location meublée, les associés de SCI ont grand intérêt à étudier les implications financières et à se faire accompagner pour prendre les options juridiques et fiscales les plus avantageuses.

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