Investissement locatif : privilégier l’ancien avec travaux

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Grâce au mécanisme d’imputation des déficits fonciers, il est possible de bénéficier davantage de réduction en matière d’impôt sur le revenu. C’est la raison pour laquelle investir dans un logement ancien à rénover en vue d’une location future est plus intéressant qu’un investissement dans l’immobilier neuf. Ainsi, c’est tout simplement parce que vous pouvez profiter d’une déduction sur les montants relatifs aux travaux réalisés, à condition d’être imposable sous le régime réel et non pas dans le cadre du micro foncier.

Déficit imputable sur les revenus

Les travaux sont déductibles de vos biens immobiliers en location et réduisent ainsi votre base taxable de revenus fonciers de manière automatique. En absence de revenus fonciers, ces charges vont permettre de faire le constat d’un déficit foncier. Ce déficit est ainsi sujet à une imputation annuelle dans une limite de 10 700€. Au-delà de ce montant, il est possible de reporter le déficit sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Ainsi, les intérêts seront uniquement déductibles sur les revenus fonciers. Plus votre imposition est forte, plus l’économie d’impôt est importante.

À titre d’exemple, si votre taux d’imposition maximale est de 30%, l’imputation d’un déficit de 10 700€ vous permet alors de gagner une réduction de 3 210€. Cette somme peut être revue à la hausse si vous êtes taxé dans une tranche supérieure de 40 ou 45%. Cette déduction du déficit n’est pas incluse dans le plafonnement global des avantages fiscaux annuel limité à 10 000€ depuis le 1er janvier 2013.

Les travaux déductibles

Sont déductibles :

  • Les travaux d’entretien et de réparation. Ils prennent en compte les dépenses affectées au maintien et la rénovation d’un immeuble en vue d’un usage normal sans le modifier (toiture, remplacement des fenêtres, mise en place de système d’isolation, pose de volets, réfection de chauffage, de l’électricité…). Par exemple, le changement d’une chaudière est déductible et ne l’est pas si des rajouts d’éléments nouveaux retrouvés par exemple sur ABCTRAVAUX, sont opérés sur le dispositif. Ainsi, c’est parce que les charges afférentes sont qualifiées de dépenses d’amélioration.
  • Les réparations locatives sont principalement considérées comme des dépenses déductibles dans le cas où elles ne sont pas entreprises avant l’installation d’un nouveau locataire, par la vétusté ou un autre cas de force majeure.

Les travaux non déductibles

Ne sont pas déductibles :

  • Les travaux de reconstruction, c’est à dire les travaux de reconstruction après démolition, la modification du gros œuvre ainsi que les travaux destinés à l’aménagement de locaux initialement dédiés à tout autre usage, à un usage d’habitation (garages, remises, local technique…).
  • Les travaux d’agrandissement ayant pour but d’accroître la surface habitable du logement (aménagement de combles ou de grenier), à l’exception des équipements sanitaires.

La déduction des intérêts de prêts

Sont aussi déductibles des revenus fonciers, les intérêts de prêts pour l’acquisition et les travaux de réparation et d’amélioration d’un bien en location. Ces intérêts ne font pas objets à l’imputation sur le revenu global. C’est une règle également applicable aux frais de dossier et aux assurances décès.

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