Bien qu’il s’apparente à un investissement immobilier locatif classique, le financement des parts de SCPI peut s’avérer plus complexe. En effet, si l’investisseur possède les fonds nécessaires pour cet achat, il peut effectuer son opération sans aucun problème majeur. Par contre, s’il est à la recherche d’un financement, l’opération peut connaître quelques blocages. La principale difficulté réside notamment dans le refus des banques à accorder le financement des SCPI en dehors de leur réseau. Comment financer alors l’acquisition des parts de SCPI avec un faible capital ? Focus sur les différentes techniques pour assurer son financement des parts de SCPI !
Le financement au comptant des parts de SCPI
L’achat au comptant des parts de SCPI est certainement l’opération la plus simple à réaliser. Cette formule est adaptée pour les investisseurs qui disposent d’une épargne conséquente, disponible et qui souhaitent investir dans les meilleures SCPI. Il leur suffit donc de souscrire au nombre de parts de SCPI voulu et de financer l’achat sur leurs propres fonds.
Le financement à crédit des parts de SCPI
À l’instar du financement d’un bien immobilier, l’achat des parts de SCPI peut être effectif grâce à un emprunt de crédit immobilier SPCI. Ce prêt peut prendre la forme d’un crédit amortissable ou in fine. Lorsqu’il s’agit d’un crédit amortissable, l’investisseur peut rembourser le capital et les intérêts au fil des années. Par contre, dans le cadre d’un crédit in fine, seuls les intérêts sont remboursés uniquement par l’investisseur. Quant au capital, il est remboursé au terme du prêt. Cette formule permet de profiter d’un double effet de levier : effet de levier de l’emprunt et du locataire.
Grâce à l’effet de levier de l’emprunt, l’acquisition des parts de SCPI est financée en totalité ou en partie. L’investisseur peut donc ainsi effectuer un achat beaucoup plus important. L’effet de levier du locataire lui permet de couvrir la charge de l’emprunt grâce aux loyers. En effet, ce sont les revenus perçus qui financent en grande partie l’investissement de l’épargnant. Ils servent à couvrir également les intérêts de l’emprunt ainsi qu’une bonne partie du capital.
Le financement des parts de SCPI en démembrement
Le démembrement en SCPI est une technique de financement des parts de SCPI qui permet de répartir la propriété des parts entre deux acteurs majeurs : un usufruitier et un nu-propriétaire. Il est donc possible de souscrire à cette formule en tant que nu-propriétaire ou en tant qu’usufruitier.
Dans la grande majorité des cas, l’usufruitier est souvent une banque, donc l’investisseur souscrit généralement à la nue-propriété des parts. Elle convient aux investisseurs fortement imposés. Le premier avantage offert par cette formule réside dans le fait que vous ne payez pas d’impôts comme vous ne percevez pas de dividendes. En effet, le nu-propriétaire ne perçoit pas de dividendes au départ de l’opération. Par contre, il est le seul et l’unique propriétaire à percevoir entièrement les revenus à la fin du démembrement. Le démembrement vous permet donc de financer vos parts de SCPI tout en réduisant vos impôts.
Le financement des parts de SCPI grâce à une assurance vie
Il est possible de recourir à votre assurance vie pour financer des parts dans les meilleures SCPI lorsque vous ne possédez pas un fond suffisant. Dans ce cas, c’est votre assureur qui prend en charge le financement des parts. Pour cela, il met par exemple les revenus de l’investissement à disposition dans le contrat d’assurance vie. Les frais qui couvrent le contrat sont donc appliqués sur les revenus.
Cependant, toutes les SCPI disponibles ne sont pas éligibles pour un contrat d’assurance vie car elles s’acquièrent comme des unités de compte. Il n’est donc pas possible d’acheter n’importe quelle part de SCPI dans un contrat d’assurance.
