Estimer son bien ! C’est la question que se posent tous les propriétaires d’un bien immobilier quand ils ont pris la décision de le vendre. En la matière, il n’existe pas de science exacte mais des règles, une approche précise, des critères d’estimation immobilière qui permettent d’établir un prix à partir duquel des négociations pourront s’engager avec les potentiels acheteurs.
Les caractéristiques intrinsèques du bien.
– Le type de bien… S’agit-il d’une maison ou d’un appartement.
– La superficie. Il faut déterminer le nombre de M2 habitables auquel pourra s’ajouter, pour une maison ou un appartement en rez-de-jardin, la surface du terrain, la surface d’un garage qu’il soit attenant, ou pas, au bien ou pas, la surface éventuelle d’une annexe au bien, etc. Comme on le sait, le prix de l’immobilier se calcule toujours au M2 habitable.
– La qualité du bien : Ce sont des éléments objectifs, l’exposition, l’orientation, les matériaux de construction, la présence d’un jardin arboré, l’isolation, l’année de construction, etc.
– L’état du bien : la nécessité ou pas d’entreprendre des travaux de rénovation.
– L’environnement du bien : Pour une zone urbaine, le type de quartier, centre-ville ou périphérie, sa notoriété, la présence d’école, de commerce, de transport en commun, d’équipements publiques, la qualité de vie associée au quartier sont des paramètres impactant le prix. Pour des zones rurales, le type de ville ou village, la présence d’axes routiers à proximité, le type de campagne (forêts ou terres agricoles) sont prendre en considération.
Le marché immobilier référent :
Une bonne estimation va devoir intégrer des données liées au marché de l’immobilier de la zone, du quartier considéré pour un type de bien similaire. Pour se faire, il convient de s’informer sur les ventes immobilières réalisées dans les 6 mois précédent, que ce soient des biens récents en copropriété, en lotissement ou un quartier pour des logements anciens. Bien entendu, il faut se baser sur les prix de vente effectifs, non pas ceux que l’on peut glaner dans les publicités ou offres de vente. Pour aller à la pêche à ces informations,, il faut rechercher les statistiques régulièrement établies par les organismes professionnels locaux ou nationaux des notaires.
Le potentiel du bien.
Tout ce travail en amont d’élaboration d’une estimation immobilière s’est basé sur des éléments et des paramètres objectifs. Cela va donner un premier niveau de prix. Mais cela n’est pas tout. Il va falloir déterminer, par rapport à des biens similaires les « plus » du bien, ses qualités particulières ou exceptionnelles, ou, à l’inverse, ses défauts intrinsèques. Cette dernière détermination va pouvoir définir un prix au M2 dans une tranche supérieure par rapport au prix moyen que l’on pourra justifier auprès des candidats acheteurs ou un prix minoré en cas de défauts. En toutes hypothèses, on pourra établir une fourchette de prix qui sera une base objective de négociation.
On l’aura compris. Estimer son bien avant de le mettre en vente ne va pas de soi. IL va falloir réaliser une vraie expertise selon les critères d’estimation immobilière définis ci-dessus, sinon on part très mal armé pour réaliser une vente satisfaisante. Que l’on s’engage soi-même dans la recherche du »bon » acheteur ou que l’on mandate un professionnel, une estimation bien étayée, justifiée sur des critères solides donnera tous les arguments nécessaires pour conduire de bonnes négociations.
